Actualités réglementaires
Évolution du droit – Janvier 2014
Retrouvez sur cette page les actualités réglementaires qui font évoluer le marché de l’immobilier, de la construction et des assurances immobilières.
Janvier 2014 – Deux projets de loi, dont l’ALUR (loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové), et plusieurs ordonnances promulguées par décret.
Cliquez sur le lien de l’actualité qui vous intéresse pour la lire directement :
- Projet de loi relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production du logement social
- Habilitation du gouvernement à légiférer par voie d’ordonnance
- Ordonnance contentieux de l’urbanisme
- Ordonnance Procédure Intégrée Logement
- Ordonnance développement de l’offre de logement
- Ordonnance Geoportail
- Ordonnance suppression de la GFA intrinsèque
- Ordonnance délai de paiement dans les marchés publics
- Ordonnance facilitant le financement des projets d’aménagement
- Ordonnance favorisant le développement de logements intermédiaires
- Projet de loi ALUR
Projet de loi relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social.
Principales mesures :
- Décote sur les cessions de terrains appartenant à l’État destinées à des opérations de logement social pouvant atteindre 100% de la valeur vénale d’un terrain.
- Modifications des conditions d’aliénation des logements construits ou acquis depuis plus de dix ans par un organisme d’habitations à loyer modéré.
- Le taux de logements locatifs sociaux porté de 20% à 25% pour certaines communes.
- Dans les communes faisant l’objet d’un arrêté préfectoral, dans toute opération de construction d’immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher, au moins 30 % des logements familiaux sont des logements locatifs sociaux.
État d’avancement :
- Loi n°2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public
- Décret n° 2013-315 du 15 avril 2013 relatif aux conditions d’aliénation des terrains du domaine privé de l’État
- Décret n° 2013-670 du 24 juillet 2013 – Renforcement des obligations de production de logement social
- Décret n° 2013-671 du 24 juillet 2013 – Liste de communes et EPCI visés au deuxième alinéa de l’article L. 302-5 du CCH
- Décret n° 2013-936 du 18 octobre 2013 relatif aux conditions d’aliénation des terrains du domaine privé des établissements publics de l’État
- Décret n° 2013-937 du 18 octobre 2013 établissant la liste des établissements publics de l’État mentionnée à l’article L.3211-13-1 du code général de la propriété des personnes publiques
Habilitation du gouvernement à légiférer par voie d’ordonnance
Principale mesure : Le gouvernement est autorisé à prendre 8 ordonnances.
État d’avancement : Loi n°2013-569 du 1er juillet 2013 habilitant le gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction (Journal Officiel, 2 juillet)
Ordonnance contentieux de l’urbanisme
Principales mesures :
- Encadrement de l’intérêt à agir des tiers contre les permis,
- Possibilité de régulariser un projet en cours d’instance,
- Indemnisation en cas de recours abusif,
- Enregistrement des transactions auprès de l’administration fiscale.
État d’avancement :
- Ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013 (JO, 19 juill.)
- Décret n° 2013-879 du 1er octobre 2013 relatif au contentieux de l’urbanisme
Ordonnance Procédure Intégrée Logement (PIL)
Principale mesure : Création d’une procédure favorisant la production rapide de logements :
- regroupant l’instruction et la délivrance des différentes autorisations d’urbanisme requises ;
- permettant la mise en compatibilité des documents d’urbanisme avec le projet et la modification des règles qui lui sont applicables.
État d’avancement : Ordonnance n°2013-888 du 3 octobre 2013 relative à la procédure intégrée pour le logement
Ordonnance développement de l’offre de logements
Principale mesure : Dérogations aux règles du PLU et du POS facilitant
- la surélévation d’immeubles,
- la transformation de bâtiments en logements,
- la dispense de réalisation de places de stationnement
État d’avancement : Ordonnance n°2013-889 du 3 octobre 2013 relative au développement de la construction de logement
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Ordonnance Geoportail
Principale mesure : Création d’un portail national permettant l’accès aux documents d’urbanisme et aux servitudes d’utilité publique opposables aux projets de construction.
État d’avancement : Ordonnance n°2013-1184 du 19 décembre 2013 relative à l’amélioration des conditions d’accès aux documents d’urbanisme et aux servitudes d’utilité publique
Ordonnance suppression de la GFA Intrinsèque
Principale mesure : Rendre obligatoire, à l’issue d’une période transitoire, le recours à une garantie financière d’achèvement extrinsèque pour les opérations de vente en l’état futur d’achèvement d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte.
État d’avancement : Ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l’état futur d’achèvement
Ordonnance délai de paiement dans les marchés publics
Principale mesure : Modifier les règles relatives aux délais de paiement applicables aux marchés de travaux privés mentionnés à l’article 1779, 3°, du code civil, afin de faciliter la gestion de la trésorerie des professionnels du secteur du bâtiment et des travaux publics.
État d’avancement : Ordonnance n°2013-1185 du 19 décembre 2013 relative au taux de garantie que les collectivités territoriales et leurs groupements peuvent apporter à des emprunts souscrits par un concessionnaire d’aménagement
Ordonnance facilitant le financement des projets d’aménagement
Principale mesure : Augmenter le taux maximal de garantie que les collectivités territoriales et leurs groupements peuvent, isolément ou conjointement, apporter à des emprunts souscrits par le titulaire d’une concession d’aménagement
État d’avancement : Prévue pour février 2014
Ordonnance favorisant le développement des logements intermédiaires (location et acquisitions)
Principales mesures :
- Définition d’un régime du logement intermédiaire permettant aux collectivités territoriales ou à leurs groupements qui ne font pas l’objet d’un arrêté préfectoral de carence d’en prévoir la production dans les documents de planification et de programmation.
- Création d’un contrat de bail de longue durée, réservé à la production de logement (BELO).
État d’avancement : Prévue pour février 2014
Projet de loi ALUR – Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové
Principales mesures :
1. Immobilier
- Réforme de la loi Hoguet : obligations de formation, création d’un Conseil national, contrôle des activités
- Baux d’habitation : nouvelle réglementation des locations meublées, bail et état des lieux type défini par décret, notice informative à annexer au bail et au congé pour vendre et reprendre, délai de préavis réduit, rémunération des intermédiaires plafonnées, fixation d’un plafond de loyer dans les zones tendues, création de la garantie universelle des loyers, réforme de la vente à la découpe et loi Aurillac
- Copropriété : obligation de s’immatriculer à un registre national, interdiction d’acheter un lot dans une copropriété où l’on est déjà copropriétaire et en situation d’impayé, possibilité de scission de copropriété en vue de créer une division en volume, création d’un diagnostic technique global, obligation d’annexer à la promesse de vente un dossier concernant la copropriété (création d’une fiche synthétique sur la copropriété de l’immeuble où se situe le bien, règlement de copropriété, trois dernières AG, situation financière de la copropriété, préconisation du nouveau diagnostic), modification des règles de majorité, améliorer l’aide aux copropriétés en difficultés
- Lutter contre l’habitat indigne : le notaire devra vérifier avant la signature de toute vente d’un bien à usage d’habitation si l’acquéreur (personne physique ou dirigeants ou associés des personnes morales) n’a pas fait l’objet d’une condamnation pénale concernant l’activité illicite de «marchands de sommeil» (consultation du casier judiciaire via le CSN)
- Habitats alternatifs : création des sociétés d’habitat participatif (coopérative d’habitants et sociétés d’autopromotion) pour permettre à des personnes de s’associer pour construire ensemble leurs logements
2. Logement social
Attribution des logements sociaux
- Création d’une demande unique sur internet, laquelle pourra être consultée par l’ensemble des acteurs (bailleurs et réservataires) du territoire
- Mise en place d’un dispositif de partage et de gestion de la demande permettant d’assurer une meilleure information aux demandeurs auprès d’un service d’accueil dédié
Participation des employeurs à l’effort de construction
- Retour à une contractualisation État-Action logement : élaboration d’une convention quinquennale permettant, par ailleurs, d’assouplir la gestion de l’emploi des fonds issus la PEEC
- Renforcement de l’obligation des CIL et de l’AFL d’affecter un quart de leurs attributions des ménages DALO aux ménages sortants d’hébergement qui en sont pas prioritaires DALO
- Extension du champ de contrôle de l’Agence Nationale de la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (ANPEEC) aux organismes de logement social et de celui de la MIILOS aux comités interprofessionnel des logements
Réglementation des organismes de logement social
- Harmonisation et simplification des règles applicables aux HLM, SEM et des organismes de maitrise d’ouvrage d’insertion notamment dans le domaine de la vente de logements conventionnés et la fixation et/ou révision des loyers
- Consolidation de la sécurité juridique des activités d’intérêt économique général des bailleurs sociaux avec une légalisation de la pratique de location et une possible implication dans l’habitat participatif
- Modification des missions et procédures de la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS)
- Renforcement des délégations de compétences : encadrement des loyers, pouvoirs de police, etc…
Vente en État Futur d’Achèvement VEFA
- Suppression de la garantie d’achèvement intrinsèque instituée par l’article L 453-3 du CCH
- Reconduction de la procédure de conception-réalisation instituée par l’article 110 de la loi MOLLE jusqu’au 31 décembre 2018
- Possibilité de conclure de VEFA avec toute personne physique ou morale dans le cas où l’organisme conserve l’usufruit
- Création de la VEFA inversée, soit la possibilité pour les organismes HLM de vendre à des opérateurs privés , à titre expérimentale et pendant une durée de cinq ans, des logements libres réalisés en accessoire d’une opération principale de construction de logements sociaux réalisée sur des terrains acquis dans le cadre de la loi du 18 janvier 2013de mobilisation pour le logement
3. Urbanisme
PLU/POS
- PLU intercommunal obligatoire – caducité des POS
- Suppression du COS et des superficies minimales de terrains constructibles
Intégration d’une étude de stratégie foncière
- Zones AU de plus de 9 ans considérées comme zones naturelles
- Moins de « STECAL » (ou « pastilles ») en zones A et N
SCOT / Urbanisme commercial
- Amélioration de la hiérarchie des normes (compatibilité du PLU avec un seul document, le SCOT intégrant les normes supérieures)
- Principe d’urbanisation limitée en l’absence de SCOT renforcé
- Échelle d’élaboration clarifiée et périmètre des SCOT
- Compétence d’élaboration étendue
- Suppression de la possibilité d’élaborer des schémas de secteur
- Etude de densification ajoutée au SCOT
- Intégration de l’aménagement commercial (DAC) dans les
SCOT
- Autorisation commerciale requise pour les « drive »
- Moins de places de stationnement annexées aux commerces
- Cartes communale
- Élargissement du champ d’application de l’évaluation environnementale
- Décision du conseil municipal pour élaborer une carte
- Annexion des servitudes d’utilité publique
- Autorisations d’urbanisme
- Réduction du seuil de mise à disposition des services étatiques
- Compétence de principe des maires pour délivrer les AOS en présence d’une carte communale
- Mise à disposition du public de certains permis de construire et d’aménager
Aménagement, lotissement, ZAC
- Assouplissement des règles de modification des documents et de subdivisions de lots
- Création des projets d’intérêt majeurs
- Renforcement des EPF
- Amélioration du PUP
Droit de préemption urbain
- Modification du champ d’application matériel du DPU simple
- Élargissement des compétences du Préfet
- Définition de la date de transfert de propriété
- Contenu et procédure d’instruction de la DIA
Règles générales d’urbanisme
- Recodification du livre Ier
- Prise en compte de l’ensemble des types d’habitat (yourtes, tentes, caravanes)
- Clarification des règles d’aménagement des terrains d’accueil des gens du voyage
- Moins de dérogations à la règle de constructibilité limitée L.111-1-2
État d’avancement :
- Petite loi adoptée par le Sénat le 26 octobre 2013
- En discussion à l’Assemblée Nationale du 14 au 16 janvier 2014
- Adopté en première lecture à l’Assemblée nationale
En savoir plus : LeMonde.fr – La loi ALUR change la donne pour les propriétaires.